שיפוץ בתים במרכז – מהם ההבדלים בין תמ״א 38 לפינוי בינוי

אנשים רבים שומעים את המושגים תמ״א 38 ותכנית פינוי בינוי וחושבים שמדובר באותו הדבר. תכנית פינוי בינוי ותמ״א 38 הן שתי תכניות שונות אך יש להן מטרה אחת זהה – התחדשות עירונית. במסגרת התכניות ישנם פרויקטים שונים המביאים להשבחת נכסים ו שיפוץ בתים במרכז. תכנית תמ״א 38 נועדה על מנת לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תכנית החלה על מבנים אשר נבנו בטרם נקבעו הסטנדרטים לעמידות בפני רעידת אדמה.

תכנית פינוי בינוי היא תכנית להריסת מבנים קיימים ובנייה מחדש של בניינים גדולים יותר וחזקים יותר. פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט גדול ומורכב בהרבה יותר משיפוצים הנעשים במסגרת תמ״א 38 והוא לא מתאים לסתם חברת שיפוצים; פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ויקר הדורש קבלני שיפוצים במרכז בעלי גב כלכלי חזק.

 

תמ״א 38

תמ״א 38 חלה על בניינים אשר נבנו לפני שנות השמונים ואינם מוגנים בפני רעידות אדמה. התכנית טומנת בחובה את התקנים הדרושים לצורך חיזוק המבנים אך גם הטבות אשר מאפשרות לדיירי הבניין לממן את פרויקט השבחת נכסים מרכז. במסגרת התכנית הדיירים מקבלים זכויות בנייה נוספות לבניית קומות נוספות והגדלת הדירות הקיימות (בנסיבות מסוימות).

בפועל הדיירים מעניקים את זכויות הבנייה לחברת שיפוצים אשר מחזקת את הבניין ובתמורה זונה עוד יחידות דיור המכסות את הוצאות השבחת נכסים מרכז. לא מדובר אך ורק בחיזוק המבנה אלא גם בשיפוץ כללי עליו ניתן לסכם במשא ומתן מול חברת שיפוצים.

 

תכנית פינוי בינוי

הקריטריונים להשתתפות בתכנית פינוי בינוי הם מעט שונים מאשר תמ״א 38 אך גם זהו פרויקט השבחת נכסים מרכז. תכנית פינוי בינוי דורשת הסכמה מלאה של כל הדיירים לפרוייקט וזאת לעומת שיפוצי בתים במרכז במסגרת תמ״א 38 הדורשים רוב מ יוחס. במסגרת פרויקט פינוי בינוי קבלני שיפוצים במרכז צריכים לתת לדיירים דירה חלופית למשל כך התקופה.

מדובר בפרק זמן של שלוש שנים במהלכן יהרס הבניין הקיים ויבנה חדש במקומו. בסופו של הפרויקט יתקבל בניין גדול יותר עם מספר רב יותר של יחידות דיור וזוהי הדרך לעודד השבחת נכסים מרכז.

פינוי בינוי זה לא סתם שיפוץ בתים במרכז, זהו פרויקט גדול ויקר אשר לפעמים נעשה על מספר בניינים בו זמנית; הוא דורש קבלני שיפוצים במרכז בעלי יכולת כלכלית להתחיל ולסיים את הפרויקט ולא סתם חברת שיפוצים.